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近日，央行課題組在《中國金融》雜志發(fā)布《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，透露諸多房地產(chǎn)關(guān)鍵信息。

調(diào)查顯示，中國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。

這說明什么？

其一，中國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，資產(chǎn)分布分化明顯。

家庭資產(chǎn)平均為317.9萬？這個(gè)數(shù)字超出了大多數(shù)人的認(rèn)知。

實(shí)際上，這只是平均數(shù)，而平均數(shù)往往存在“被平均”的可能。畢竟，姚明和潘長江的平均身高超過1.9米，而大多數(shù)國人的身高僅為1.7米。

這背后，一方面存在著資產(chǎn)分布的失衡。

根據(jù)報(bào)告，總資產(chǎn)最高20%家庭的總資產(chǎn)占比為63.0%，其中最高10%家庭的總資產(chǎn)占比為47.5%，而最低20%家庭僅占2.6%。

另一方面，相比平均數(shù)，中位數(shù)更為切近實(shí)際。數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)的中位數(shù)是163萬元，比均值低148萬。

這一數(shù)據(jù)仍然不算低，但實(shí)際上大多數(shù)都是房產(chǎn)。而房產(chǎn)的變現(xiàn)能力并不強(qiáng)，居民實(shí)際可支配財(cái)富并沒有想象中那么多。

其二，中國城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富與房子深度捆綁：房產(chǎn)占家庭實(shí)物財(cái)富的7成以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)國家。

數(shù)據(jù)顯示， 我國城鎮(zhèn)居民家庭的實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)，戶均住房資產(chǎn)187.8萬元。從家庭總資產(chǎn)來看，住房+商鋪等房產(chǎn)合計(jì)占比接近7成。

與國際對(duì)比，在美國，房產(chǎn)在家庭總財(cái)富中的占比僅為3成多，金融資產(chǎn)接近7成，家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)大相徑庭。

這些數(shù)據(jù)再次說明，房產(chǎn)是中國絕大多數(shù)家庭主要的財(cái)富來源，也足以說明房子在中國國民財(cái)富中占據(jù)的重要地位，許多家庭財(cái)富都與房地產(chǎn)深度捆綁。

房產(chǎn)占比過高，意味著許多家庭難以忍受房?jī)r(jià)的劇烈變動(dòng)。房?jī)r(jià)上漲則財(cái)富迅速增值，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌則財(cái)產(chǎn)持續(xù)受損，因而有房一族成了房地產(chǎn)體系的最大擁躉之一。

其三，北京、上海、江蘇家庭資產(chǎn)最高，新疆、吉林、甘肅最低。

中國城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)，不僅在不同家庭之間存在明顯差異，在不同省份同樣存在較大懸殊。

從區(qū)域來看，東部最高，東北最低。東部地區(qū)居民家庭戶均總資產(chǎn)為461.0萬元，分別高出中部、西部、東北地區(qū)197.5萬元、253.4萬元和296.0萬元，東北地區(qū)僅為東部的三分之一。

從省份來看，家庭資產(chǎn)最高的三個(gè)省份為北京、上海和江蘇，最低的三個(gè)身份為新疆、吉林和甘肅。

其中，最高的北京家庭資產(chǎn)，約為最低的新疆的7倍。

其四，超過4成家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)，剛需家庭占比不到6成。

數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

住房擁有率96%，戶均擁有住房1.5套，這組數(shù)據(jù)讓許多人感到訝異。

事實(shí)上，住房擁有率是個(gè)統(tǒng)計(jì)概念，一個(gè)家庭，無論在哪里有房，只要父母有房而無論子女是否有房，都算是“擁有”住房，這就造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際感受的差異。

事實(shí)上，經(jīng)過20多年的發(fā)展，中國整體住房并不短缺，存在的是結(jié)構(gòu)性失衡：個(gè)別大城市商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，而部分家庭則又占據(jù)了過多房子。

按照黃奇帆的說法，一套是基本居住，兩套是改善，到了第三套實(shí)際上進(jìn)入炒作系統(tǒng)。

以此來看，至少超過40%的家庭不再屬于剛需范疇，而超過10%的家庭則步入炒作范疇。

其五，買房加杠桿是常態(tài)，房貸占家庭總負(fù)債比重高達(dá)7成以上。

數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高，為56.5%；家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，負(fù)債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。

這個(gè)數(shù)據(jù)同樣不令人意外。畢竟，許多人人生最大的支出就是買房，而買房首付一般只需3成，剩余7成可按揭貸款，貸款期限多為20年或30年，每年都會(huì)有大量的還貸支出。

只要現(xiàn)金流不出現(xiàn)問題，收入能夠持續(xù)覆蓋債務(wù)，那么這些債務(wù)就不存在問題。

然而，一旦樓市出現(xiàn)大幅波動(dòng)，或者收入受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，那么房貸就會(huì)成為許多家庭難以承受之重。

其六，誰的負(fù)債壓力最大？低收入群體，中青年群體，剛需家庭。

根據(jù)調(diào)查，部分低收入家庭資產(chǎn)負(fù)債率超過了100%，戶主主要從事個(gè)體經(jīng)營或其他職業(yè)，沒有穩(wěn)定收入，負(fù)債卻相對(duì)較高，一旦遇到意外情況，違約風(fēng)險(xiǎn)較高。

同時(shí)，戶主年齡在26～35歲的居民家庭債務(wù)參與率、戶均債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)收入比都要高于其他家庭。

剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤其突出。資產(chǎn)負(fù)債率、金融資產(chǎn)負(fù)債率和月償債收入分別為24.2%、151.3%和33.0%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。

這三類人群，一類是缺乏穩(wěn)定收入的低收入家庭，第二類是面臨購房、成家生子、子女教育等重重壓力的中青年群體，第三類則是住房負(fù)債占比過高的剛需群體。

相反，擁有多套房的投資類家庭，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)反而沒那么高。因?yàn)楦呤杖爰彝ィ?cái)富相對(duì)多元，收入來源更為穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的忍受能力更強(qiáng)，因而對(duì)房產(chǎn)投資炒作的參與度也較高。

最后說一下，房?jī)r(jià)為什么易漲難跌？

除了房地產(chǎn)依賴和土地財(cái)政依賴之外，居民家庭財(cái)富依賴同樣在其中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

要破除房地產(chǎn)依賴，指望去房地產(chǎn)化的硬著陸并不現(xiàn)實(shí)，穩(wěn)和橫盤，可能是最大公約數(shù)。

通過橫盤，來逐漸消化金融風(fēng)險(xiǎn)，化解房?jī)r(jià)過快上漲帶來的問題，可能是未來主要的調(diào)控方向。